Vimefulland – đơn vị phát triển dự án công bố tiêu chuẩn quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng và nhà ở thấp tầng cho toàn bộ dự án Bất động sản mang thương hiệu Vimefulland.

TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND

Quản lý Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong hoạt động kinh doanh BĐS đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê, các chủ nhân của nhà ở thấp tầng trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.

Để đảm bảo cho tòa nhà, khu đô thị hoạt động ổn định, cần tổ chức thực hiên một loạt các dịch vụ, liên quan đến các hoạt động đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; làm sạch thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước,…; vấn đề nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động tòa nhà.

Thời gian qua cùng với quá trình đô thị hoá ở nước ta, loại hình nhà chung cư, khu đô thị phát triển mạnh, tuy nhiên, vấn đề quản lý vận hành chưa phát triển, mới chỉ dựa trên kinh nghiệm, trong khi đó, các văn bản pháp quy của Nhà nước còn nhiều hạn chế chưa đồng bộ, dẫn đến công tác quản lý, khai thác và sử dụng nhà chung cư, khu đô thị thời gian qua có nhiều bất cập, gây mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân. Quản lý BĐS là một dịch vụ cung cấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà, khu đô thị hoạt động tốt, kinh doanh đạt hiệu quả cao. Quản lý BĐS là dịch vụ BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác sử dụng BĐS, nếu dịch vụ này không tốt sẽ ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS và làm cho BĐS nhanh chóng bị xuống cấp. Thế nhưng thị trường dịch vụ quản lý BĐS nước ta hiện nay còn rất sơ khai, ít được quan tâm, không theo kịp thị trường kinh doanh BĐS, tư duy quản lý còn nặng ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp.

1.Thực trạng về quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng và khu đô thị tại thành phố Hà Nội

Trong những năm trở lại đây, thành phố Hà Nội đã đưa vào khai thác và sử dụng rất nhiều chung cư cao tầng, khu đô thị. Các chung cư, khu đô thị này được xây dựng theo một quy hoạch chuẩn chỉ, có tiện ích đa dạng, kết cấu hạ tầng được đầu tư đồng bộ, đáp ứng tốt nhất nhu cầu cư trú của cư dân. Chính vì những yếu tố tuyệt vời trên mà rất nhiều người đã lựa chọn chung cư, biệt thự thấp tầng làm nơi an cư lạc nghiệp của mình. Trung bình mỗi chung cư, khu đô thị có từ vài trăm cho tới vài ngàn nhân khẩu sinh sống. Khi có quá nhiều người cùng sinh sống và khai thác chung các tiện ích sẽ rất dễ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, điều này đặt ra yêu cầu cần phải có một sự quản lý chung nhất.

Bên cạnh đó, thực trạng quản lý nhà cao tầng, khu đô thị tại Việt Nam diễn ra không theo một cách thức nào, mỗi chung cư, khu đô thị áp dụng một mô hình quản lý riêng. Nơi thì dân tự đứng ra tổ chức quản lý vận hành. Nơi khác lại do chính chủ đầu tư quản lý, nảy sinh rất nhiều vấn đề chưa có phương án giải quyết. Để hạn chế và khắc phục tình trạng này, Điều 108 Luật nhà ở số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư: 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 của Bộ xây dựng, quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Pháp luật. Theo đó, bên cạnh mô hình Ban quản trị (BQT) với kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ các mâu thuẫn, tranh chấp một cách hiệu quả nhất, tuy nhiên, thực tế khi thông tư được áp dụng vào thực tiễn chưa thực sự mang lại hiệu quả, bởi chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách xử lý những mâu thuẫn trên như thế nào do vậy, thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Thứ nhất, Tranh chấp trong quá trình mua nhà. Thực tế cho thấy, phần lớn người dân mua nhà từ khi dự án mới chỉ là ô đất trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, mà người dân chỉ biết khi nhận nhà, sử dụng, cho nên nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa hai bên. Trong khi đó, phần lớn chủ đầu tư chỉ tập trung quảng cáo để bán nhà, nhưng khi bàn giao nhà cho khách hàng thì rũ bỏ trách nhiệm, thậm chí vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự. Đối với chung cư cao tầng chưa được nghiệm thu PCCC đã bàn giao căn hộ cho người dân đến ở.

Thứ hai, Tranh chấp khi chung cư, khu đô thị bị siết nợ. Có không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm thanh toán nợ khi đến hạn, nhưng che giấu thông tin với người mua nhà và không được khách hàng đồng ý. Khi những tòa nhà chung cư, dự án bị ngân hàng siết nợ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn, dẫn đến khiếu kiện giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà.

Thứ ba, Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị. Theo quy định, hội nghị này được tổ chức bầu Ban quản trị tòa nhà, khu đô thị nhưng do sự tắc trách của chủ đầu tư nên diễn ra chậm trễ. Thực trạng phổ biến hiện nay là có không ít chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị. Chủ đầu tư muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, khu đô thị và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư, khu đô thị lần đầu nhưng không đạt kết quả do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định nhưng chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị để bầu Ban quản trị chung cư, khu đô thị.

Thứ tư, Tranh chấp về quỹ bảo trì. Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra phổ biến tại các tòa nhà chung cư, khu đô thị. Không ít chủ đầu tư trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí đã tiêu số tiền này vào mục đích riêng.

Thứ năm, Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành. Tranh chấp này xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà, khu đô thị chất lượng dịch vụ, công khai việc thu – chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị.

Thứ sáu, Tranh chấp sở hữu chung – riêng. Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tòa nhà, khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.

Thứ bảy, Tranh chấp về chất lượng xây dựng. Các tranh chấp này thường phát sinh rất sớm, ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở đều ít nhiều có ý kiến về chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, doanh nghiệp chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.

Thứ tám, Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà. Việc các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần đây đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng chậm giao “sổ đỏ” cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ.

Thứ chín, Tranh chấp giữa người dân với Ban quản trị do mình bầu ra. Người dân cho rằng, Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả, không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thiếu minh bạch trong công tác thu chi tài chính, quản lý quỹ bảo trì. Vai trò quản lý nhà nước đối với các khu chung cư, khu đô thị còn mờ nhạt, không có mối liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị tòa nhà, khu đô thị, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp của tòa nhà, khu đô thị thuộc chính quyền sở tại.

2. Mô hình quản lý vận hành chung cư cao tầng và nhà ở thấp tầng mang thương hiệu Vimefulland theo tiêu chuẩn SAVILLS Việt Nam

Để đảm bảo quyền lợi của cư dân và lợi ích cho cả chủ đầu tư, việc lựa chọn dịch vụ quản lý chung cư cao tầng, nhà ở thấp tầng của các đơn vị chuyên nghiệp giống như nước ngoài chính là giải pháp hữu hiệu nhất cần áp dụng hiện nay.

Chính vì vậy, Vimefulland thấu hiểu để duy trì chất lượng dài lâu cho các dự án, cần có một Tổng chỉ huy trưởng chuyên nghiệp quản lý tòa nhà, khu đô thị là cầu nối tạo sự thấu hiểu giữa chủ đầu tư và cư dân của mình, cho tất cả các hạng mục liên quan tới quản lý và vận hành bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, chăm sóc từng hàng cây, thảm cỏ, bảo trì và SAVILLS Việt Nam được lựa chọn độc quyền là đơn vị quản lý, đồng hành cùng cư dân, tận tụy chăm lo cho không gian sống của cư dân theo tiêu chuẩn mà Vimefulland đã định vị. SAVILLS Việt Nam là đơn vị chịu trách nhiệm giám sát an ninh 24/24 cho toàn dự án thông qua hệ thống camera an ninh và đội ngũ bảo vệ được đào tạo bài bản, không chỉ ngăn chặn tình trạng mất cắp, hành vi thiếu văn minh, mà còn như những người bạn tận tâm, bảo vệ tài sản của cư dân như của chính mình, coi an toàn của cư dân như an toàn của người thân.

PHẦN I: TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH ĐỐI VỚI TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG MANGTHƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND

I. Tiêu chuẩn chung về quản lý vận hành chung cư cao tầng

1. Tác phong – thái độ nhân viên

Tác phong của nhân viên vệ sinh không vi phạm quy định về giao tiếp, trang phục và ngoại hình. Tuân thủ chỉ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư và Công ty quản lý cho các công tác liên quan đến quản lý và vận hành tòa nhà. Giải quyết các sự việc đúng hạn, không chậm trễ, không gây bức xúc, nóng giận cho khách hàng.

2. Dịch vụ vệ sinh

Vệ sinh khu vực công cộng không có phế thải, đất bẩn, rác bẩn, lá rụng lưu cữu và được vệ sinh hàng ngày. Thùng rác đặt tại các khu vực công cộng sạch sẽ, không có rác rơi vãi ra bên ngoài. Thùng rác trong Khu Căn hộ và pantry phải có bao nylon bên trong, không mùi hôi, nắp thùng hoạt động tốt. Hình dán bảng cấm hút thuốc phải rõ ràng không rách, cháy. Định kỳ thu gom 2 lần/ngày. Thảm trước sảnh, thang máy còn nguyên vẹn, được trải ngay ngắn, sạch sẽ, không ướt, không có mùi hôi. Hút bụi thảm hàng ngày và thay giặt 1 lần/tháng. Trang thiết bị của Tòa nhà như hộp PCCC, đầu báo cháy – báo khói, miệng gió, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, hệ thống đèn, loa phóng thanh, camera… sạch sẽ, không có bụi bẩn, không dấu tay, không có mạng nhện và xác côn trùng chết bám vào, không có các vết sơn bám. Ghế chờ không hư hỏng, không có mùi hôi, không có các vết ố, bẩn trên bề mặt, thân ghế. Hệ thống bảng biển (số tầng, số thang máy, thang bộ, bảng hướng dẫn lối đi, bảng chỉ dẫn khu vực) đặt đúng vị trí, sạch sẽ, không mạng nhện, không có các vết ố, bụi bần. Các chữ số, ký hiệu không bị gãy, bong, tróc, móp méo, nghiêng đổ. Hình ảnh trên các bảng biểu phải rõ ràng, sắc nét, không phai hoặc mất màu sơn.

Vệ sinh khu vực thang máy: Cửa sạch, bề mặt kim loại phải được đánh bóng, không vết ố, bẩn. Rãnh cửa thang máy không có bụi bẩn, rác. Trần thang máy không bụi bẩn, mạng nhện, xác côn trùng, các tấm trần phải được xếp đặt ngay ngắn. Vách sạch, không ố, bẩn, không có dấu tay trên bề mặt. Tay vịn sạch, bóng, chắc chắn, không xộc xệch. Vệ sinh định kỳ lồng thang, khung inox 1 lần/tuần. Thang bộ, thang thoát hiểm: Tay vịn sạch, không bụi bẩn, lớp sơn bao phủ bên ngoài không bong tróc. Bậc thang, chiếu nghỉ sạch, không có các vết bẩn trên bề mặt sàn, không bể, nứt, các đường ron không bong tróc.

Vệ sinh khu vực chân tường hành lang sạch sẽ, đảm bảo lau dọn mỗi ngày. Không có thông tin quảng cáo viết, dán, treo sai quy định. Bàn trang trí, tranh ảnh treo tại sảnh thang máy các tầng ngay ngắn, không bị xộc xệch. Cửa hộp cứu hỏa vách tường sạch sẽ, được lau mỗi ngày. Trần, tường sạch, không bụi bẩn, không có các vết bẩn, ố, không dấu tay. Sàn hành lang bóng, sạch, khô ráo, không có các vết bẩn, ố trên bề mặt, không có rác nổi. Sàn gạch phải đánh gạt hàng đêm. Sàn đá phủ bóng 2 lần/tháng và bảo dưỡng hàng ngày.

Vệ sinh khu thiết bị tiện ích tại khu công cộng được lau dọn, sạch sẽ, đảm bảo cư dân sẵn sàng sử dụng. Không để xuất hiện bụi bẩn, vết bẩn, vết hóa chất trên mặt sàn, tường, trên bề mặt, trong góc khuất, mặt dưới của thiết bị trong Tòa nhà. Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra thiết bị tiện ích tại khu công cộng tối thiểu 1 ngày/lần

Vệ sinh hệ Kính cửa ra vào Khu Căn hộ, kính show window: sạch bóng, không bụi bẩn, không có vết tay bẩn, không có vết trầy xước, vết ố bám vào bề mặt. Kính mái sảnh: vệ sinh định kỳ 1 lần/tuần. Kính bên ngoài Tòa nhà: vệ sinh định kỳ 1 lần/năm.

Vệ sinh nhà vệ sinh công cộng: Sàn nhà vệ sinh sạch sẽ, khô ráo. Lau chùi hàng ngày, duy trì kiểm tra vệ sinh tần suất 2h/lần. Cửa ra vào, tường, vách ngăn trong nhà vệ sinh sạch, không dính bẩn. Lau chùi vệ sinh hàng ngày, duy trì kiểm tra checklist vệ sinh 2h/lần. Bồn cầu sạch, khô, không có các vết bẩn trên bệ bồn cầu. Lau chùi vệ sinh hàng ngày, duy trì tần suất 2h/lần. Các thiết bị vệ sinh hoạt động đúng chức năng. Vệ sinh hàng ngày, có báo cáo thiết bị hỏng hóc. Nhà vệ sinh không có mùi khó chịu. Kiểm tra checklist tần suất 2h/lần. Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra tổng thể tối thiểu 4 tiếng/lần trong khung giờ ban ngày.

Công tác thu gom rác: Tổ chức thu gom rác đảm bảo vệ sinh khu vực chung, thùng rác phải có túi nylon đựng. Tần suất thu gom rác trên các tầng 3 lần/ngày. Cọ rửa thùng rác định kỳ hàng ngày, giữ gìn thùng rác được giữ vệ sinh sạch sẽ mặt ngoài. Không để xuất hiện rác nổi tại các khu vực trong phạm vi dự án. Có khu thu gom rác tập trung, rác thải được chuyển đi 1 lần/ngày.

 Vệ sinh khu vực bên ngoài nhà: Đảm bảo vỉa hè và lòng đường sạch sẽ, không có nước đọng, không có rác nổi, không vỡ, nứt, lún gạch/đá lát vỉa hè. Hố ga (điện chiếu sáng, viễn thông, đồng hồ nước, thoát nước) cần có nắp đậy kín, ngay ngắn. Riêng với các hố ga thoát nước, lòng hố ga đảm bảo thông thoáng, thoát nước tốt.

Chăm sóc cây xanh: cây cảnh, thảm cỏ, cảnh quan được chăm sóc tươi tốt, đảm bảo yêu cầu,về màu sắc, hình dáng, không để xuất hiện lá úa, lá khô, hoa héo trên cây. Cắt cỏ định kỳ với mức độ vừa phải, không để tình trạng sau khi cắt cỏ bị úa, đổi màu do lỗi của Công ty quản lý. Cây xanh được cắt tỉa thường xuyên để đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn (đảm bảo không bị ảnh hưởng khi mưa bão,…)

3. Bộ phận An Ninh 

An ninh – trật tự cảnh quan bên ngoài: Duy trì trật tự trong tòa nhà. Duy trì thái độ tác phong thân thiện với cư dân/khách thuê và khách đến thăm. Không để xảy ra hiện tượng tụ tập, buôn bán, đánh nhau, gây gổ, các tệ nạn xã hội xảy ra trong khuôn viên khu căn hộ. Kiểm soát, không để người lạ tự ý vào bên trong khu căn hộ để sử dụng tiện ích của tòa nhà, hoặc để chào hàng, quảng cáo, … Kiểm tra, kiểm soát người, tài sản, thiết bị phương tiện, hàng hóa ra vào tại các cửa chính tòa nhà/khu cư dân. Không để xảy ra thiệt hại về con người, các rủi ro mất trộm, thiệt hại về vật chất trong Tòa nhà do lỗi của Công ty quản lý. Đảm bảo hàng hóa khi vận chuyển vào thang phải được bao che và chở bằng xe đẩy tránh ảnh hưởng làm xước đá trong thang máy và ngoài sảnh. Kiểm soát tốt nhà thầu thi công trong tòa nhà, đảm bảo không bị ảnh hưởng đến các hộ lân cận và vệ sinh chung.

Ứng phó trong các trường hợp khẩn cấp: Kịp thời phát hiện và xử lý theo thẩm quyền các trường hợp phạm pháp theo pháp luật Việt Nam đối với các hành vi phá hoại, trộm cắp, gian lận… để chiếm đoạt tài sản hoặc gây rối làm mất trật tự công cộng. Kịp thời hỗ trợ, ứng phó cư dân trong các trường hợp khẩn cấp như thiên tai, hỏa hoạn, …

4. Phun diệt côn trùng  

Không được sử dụng hóa chất sai quy trình hoặc sử dụng hóa chất ảnh hưởng đến sức khỏe con người và môi trường. Không để xuất hiện côn trùng tại các khu vực được phun diệt và kiểm soát. Danh mục các loại côn trùng được kiểm soát và các khu vực phun diệt, Công ty quản lý sẽ đề xuất và thống nhất với Chủ đầu tư trước khi thực hiện.

Phun diệt côn trùng Khu căn hộ: Các khu vực đã được tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ và được kiểm tra hàng tuần. Khu vực nhà rác được xử lý kĩ bằng hóa chất và bả để kiểm soát gián. Thực hiện đúng lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch.

Phun diệt côn trùng Khu TTTM: Các khu vực đã được tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ và được kiểm tra hàng tuần. Khu vực nhà rác được xử lý kĩ bằng hóa chất và bả để kiểm soát gián. Thực hiện đúng lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch.

5. Kỹ thuật vận hành

Bảo trì, bảo dưỡng: Bố trí nhân sự cho hoạt động vận hành kỹ thuật theo đúng chuyên môn, nghiệp vụ, quy định của pháp luật (nếu có) đối với công tác vận hành khu dân cư. Không có thiệt hại cho các thiết bị kỹ thuật do lỗi cố tình, thiếu trách nhiệm, thiếu hiểu biết gây ra. Không đùn đẩy, né tránh làm chậm trễ trong công việc hoặc chậm trễ phản hồi thông tin. Tuân thủ đúng quy định về bảo trì, bảo dưỡng với hệ thống thiết bị phải bảo trì, bảo dưỡng bắt buộc.

Tác phong – thái độ nhân viên: Nhân viên kỹ thuật không vi phạm quy định về giao tiếp, trang phục và ngoại hình. Tuân thủ chỉ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư và Công ty quản lý cho các công tác liên quan đến quản lý và vận hành tòa nhà. Thái độ dịch vụ tốt, không có phàn nàn từ cư dân liên quan đến thái độ và cách xử lý công việc.

Dịch vụ kỹ thuật: Chỉ thực hiện các dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật, sửa chữa nhỏ tại nhà của cư dân trong trường hợp đặc biệt

Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật trong, ngoài tòa nhà: Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24. Thời gian tối đa phải có mặt để sửa chữa các sự cố điện, nước: trong vòng 15 phút kể từ khi nhận được thông tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline). Đảm bảo giờ bật/tắt các thiết bị kỹ thuật (âm thanh, ánh sáng, ĐHKK…) theo đúng quy định. Tất cả các hệ thống kỹ thuật (kể cả hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải được sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Đảm bảo các hạng mục kỹ thuật luôn được duy trì và vận hành theo đúng tiêu chuẩn của Phòng Kỹ thuật. Tần suất đi kiểm tra: 2 lần/ca trực. Tất các các hệ thống kỹ thuật (bao gồm cả ĐHKK, điện, thang máy, PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật trên trần,…) sau khi sửa chữa/bảo dưỡng xong phải được lắp đặt nguyên trạng, lau chùi sạch sẽ. Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan.

Đảm bảo an toàn điện: Dây điện đi được luồn trong ống gen chống cháy. Nguồn điện ổ cắm được cấp nguồn từ CB chống rò điện. Các thiết bị điện được nối vỏ, tiếp đất. Đảm bảo các thiết bị điện ngoài nhà có cấp bảo vệ ip ≥ 55. Các tủ điện được kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực được lắp đầy đủ các thiết bị báo cháy. Tủ báo cháy trung tâm hoạt động, có nhân viên kỹ thuật trực 24/24 bảo đảm tin cậy. Kiểm tra định kì các hệ thống chữa cháy theo qui định. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tuần. Đảm bảo các bơm chữa cháy, mực nước chữa cháy trong trạng thái sẵn sàn hoạt động (tự động) khi cần thiết. Máy phát cung cấp điện ≤ 30 giây kể từ khi mất điện lưới. Tần suất kiểm tra máy phát điện ít nhất 1 lần/ tuần. Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức).

Đảm bảo cung cấp nước sạch 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước sạch theo qui định. Kiểm tra mẫu nước sạch ít nhất 1 lần/tháng. Nguồn nước dự trữ đủ cung cấp liên tục ≥ 8 giờ khi hệ thống nước của thành phố bị sự cố.

Đảm bảo nguồn nước thải ra môi trường theo tiêu chuẩn: Đảm bảo chất lượng nước sau xử lý đúng tiêu chuẩn qui định. Kiểm tra mẫu nước ít nhất 1 lần/tháng. Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt.

Đảm bảo chiếu sáng, âm thanh khu vực công cộng theo qui định: Ánh sáng khu vực hành lang từ 150 – 200 lux. Sử dụng thiết bị chiếu sáng hiện đại (Led/compact). Tần suất kiểm tra thay thế: hàng ngày. Tiêu chuẩn âm thanh: 65 – 70 dB.

Đảm bảo giao thông thang máy: Đảm bảo trực cứu hộ 24/24. Triển khai công tác cứu hộ ngay khi nhận thông tin từ Intercom/Hotline (có quy trình cứu hộ thang máy riêng). Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo phê duyệt và giám sát thi công: Các bản vẽ thiết kế, biện pháp và tiến độ thi công cần được phê duyệt trước khi thi công theo đúng qui định của Tòa nhà và pháp luật. Đảm bảo việc thi công theo đúng phê duyệt. Cần có nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng và lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật.

6. Lễ tân dịch vụ khách hàng

Liên lạc – giao dịch với cư dân: Hướng dẫn sử dụng biển thông báo, chỉ dẫn và các thông tin hỗ trợ Cư dân/khách thuê. Thái độ nhân viên chăm sóc khách hàng. Hỗ trợ kịp thời cung cấp số điện thoại liên hệ kho Cư dân/Khách thuê khi cần. Không chậm trễ trong xử lý công việc, không né tránh và chậm trễ trong xử lý các khiếu nại, không quên hoặc trễ hẹn phản hồi thông tin trong thời gian chậm nhất là 8h kể từ khi nhận được yêu cầu tới các bên liên quan. Khảo sát định kỳ sự hài lòng của cư dân, báo cáo khảo sát tóm tắt được thông báo cho cư dân.

Dịch vụ hành chính – dịch vụ gia tăng: Thực hiện các dịch vụ hỗ trợ hành chính cơ bản như: quản lý nhân khẩu, khai báo tạm vắng, tạm trú, thu phí dịch vụ..

Tác phong – thái độ nhân viên: Được đào tạo và nắm được các quy trình, thủ tục thực hiện công việc. Tuân thủ quy định về trang phục, tác phong. Tuân thủ quy định về thái độ làm việc và kỹ năng giao tiếp. Thực hiện đúng chức năng công việc được giao. Báo cáo đầy đủ, kịp thời theo yêu cầu từ Chủ đầu tư. Tuân thủ nội quy làm việc

7. Báo cáo

Báo cáo: Báo cáo chính xác, kịp thời

Kiểm soát nhà thầu: Kiểm soát tốt các dịch vụ của nhà thầu theo tiêu chuẩn. Tuần tra kiểm tra chất lượng tối thiểu 1 lần/ngày.

Thời gian: Nhân sự có mặt kịp thời xử lý trong các trường hợp sự cố khẩn cấp nghiêm trọng.

Tài chính: Quản lý cân đối thu chi hiệu quả.

II: Tiêu chuẩn chi tiết về quản lý vận hành chung cư cao tầng

1. Dịch vụ: Mỗi sảnh thang máy tầng 1 bố trí 01 nhân viên bảo vệ và/hoặc 01 nhân viên Lễ tân trực quầy. Giờ trực lễ tân: Ca 1: 7h – 14h, Ca 2: 14h-21h; bảo vệ 24/24.

2. Thu gom rác: Bố trí thu gom rác từ trên tầng xuống phòng tập kết rác 3 lần/ngày vào buổi sáng, buổi chiều và buổi tối (Sau khoảng thời gian dùng bữa của cư dân) (Tùy vào thiết kế hệ thống thu gom rác tại các dự án sẽ có quy trình khác nhau – phương án cụ thể).

3. Tiêu chuẩn vệ sinh

Sàn/bề mặt gạch đáKhô ráo, không có rác, không trơn trượt, không có vết ố loang/đọng nước. Bề mặt đá: bằng phẳng, không bị nứt lớn/vỡ; sáng bóng đối với các khu vực trong nhà. Nếu là mặt bàn: được kê chắc chắn giữa tâm chân trụ đỡ. Mạch gạch: không bị mất mạch hoặc tạo thành rãnh; sạch (đối với các khu vực trong nhà).

Sàn vinyl/lót cao su/epoxyKhông có: rác, bụi, vết bẩn, vết dầu mỡ, vết ố loang, đọng nước. Sàn vinyl: Bề mặt sàn bằng phẳng; vinyl không bị rách/xước lớn/bị mòn tới đáy. Sàn lót cao su: Tấm cao su bám dính mặt sàn, không phồng/rộp; lớp cao su không bị rách/sứt/thủng lỗ lớn; viền tiếp xúc giữa hai tấm cao su phải khít mép, không bị bung/bật. Sàn epoxy: không phồng/ rộp.

Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng: Không: mạng nhện, vết ố, bẩn, vết vá… Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí không: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc. Các vết sơn (vá) không lộ rõ. Thiết bị gắn trên tường/trần/cổng chào sạch sẽ, được định vị chắc chắn, ngay ngắn, hoạt động tốt. Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hòa không bị bẩn, mốc, được đậy khít với bề mặt trần. Khu vực lợp mái lá: mái lá gọn gàng; không: ẩm mốc, mối mọt. Mái sân thượng không có đất/cát, rác và cỏ dại.

Các đồ kim loại (inox, nhôm, sắt…): Đối với khu vực trong nhà: Không: xỉn màu, gỉ sét, có các vết xước sâu/dài, vết lõm lớn, thủng hoặc biến dạng. Đồ inox và đồ đồng: bề mặt sáng bóng, không: vết ố, vết vân tay dễ nhận biết. Đối với khu vực ngoài trời: không móp méo, biến dạng và không han gỉ cục bộ.

Sàn/đồ gỗ và mây tre: Bề mặt sáng bóng (đối với các đồ được sơn bóng), không bám bụi/vết/nấm mốc, không cập kênh/hở nối, không có các vết trầy xước sâu/dài. Cánh cửa/ngăn kéo đóng/mở nhẹ nhàng, không có tiếng kêu, không hở dấu đinh và mối nối, bản lề không gỉ sét. Bàn ghế, đồ nội thất không cập kênh, khớp nối chắc chắn. Đồ nội thất đan (nếu có như mây tre, giả mây) không được đứt dây, bong các mối nối.

Đồ nhựa và mi ca: Bề mặt sạch sẽ, không trầy xước lớn. Không: mốc, rạn nứt/sứt, biến dạng, đổi màu.

Bề mặt gương, kính, đồ thủy tinh và sành sứKhông có: vết ố, bẩn, vết nứt, sứt mẻ, xước sâu. Bề mặt kính: sáng và trong, không có vết bẩn ở cả 2 mặt kính (trừ kính bên ngoài tòa nhà được vệ sinh định kỳ theo quy định). Bề mặt gương: sáng, không có vệt nước, không bong rộp. Các vật dụng phục vụ khách như ly, cốc, tách…: khô ráo, sạch bóng và không mùi.

Đồ da, đồ vải, đệm: Không: ẩm mốc, vết ố và mùi. Bề mặt không rạn, rách.

Thảm: Không có đất/rác bám trên bề mặt thảm. Khô ráo, sợi xốp, không có mùi hôi, không có mùi hóa chất. Không: sờn rách, biến dạng. Hóa chất vệ sinh không còn vương lại trên thảm sau khi vệ sinh.

Bảng biển, trang thiết bị (điện, báo cháy/khói, hộp PCCC, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, miệng gió, đèn, loa, camera, bảng biển,…): Sạch sẽ, định vị chắc chắn, điều khiển dễ dàng, hoạt động tốt. Nguyên vẹn (không móp méo, bong tróc…); không: bám bụi, mạng nhện, gỉ sét. Chữ/hình trên các bảng biển, trang thiết bị còn nguyên và đủ nét. Không xô lệch/thay đổi vị trí ban đầu.

Thiết bị cấp nước (vòi nước, ống nước nổi,…): Định vị chắc chắn, tắt mở dễ dàng. Hoạt động tốt, lượng nước ra đều, không bị vàng/gỉ/nghẹt.

Các khu vực thoát nước (hố ga, hố thoát sàn, cống rãnh, lòng mương…): Thoát nước tốt, không ứ đọng, không gây tràn nước lên bề mặt, không bốc mùi hôi. Nắp hố ga/lưới chắn rác/thoát sàn… còn nguyên vẹn, được đậy kín, đặt chắc chắn, không cập kênh/lỏng lẻo. Hố thoát sàn được đổ nước vào hàng ngày. Nắp rãnh thoát nước: Sạch sẽ, phủ đủ rãnh, không mất các thanh chắn, các thành viền bo mép không bị gãy/đứt đoạn. Lòng mương, cống rãnh thoát nước không có: nhiều bùn, rác, cây cỏ, rêu nổi trên mặt nước.

Thang máy: Cửa thang: bề mặt kim loại bóng, không vết ố/bẩn; rãnh trượt cửa thang sạch sẽ, không có rác/bụi bẩn. Lòng thang, thành thang, vách thang xung quanh: sáng bóng, không có vết tay, vết bẩn. Nẹp gỗ chắc chắn, không bong tróc. Trần: không có bụi bẩn, mạng nhện, xác côn trùng. Sàn: khô ráo, không có vết bẩn/rác. Tay vịn (nếu có): định vị chắc chắn, sáng bóng. Đèn (nếu có): định vị chắc chắn, hoạt động tốt, không có bụi bẩn, không có xác côn trùng bên trong bóng đèn. Bảng hướng dẫn và điều khiển: nguyên vẹn, rõ nét, không có bụi bẩn.

Thang bộ và lối thoát hiểmSạch sẽ, khô ráo, không có mùi khó chịu, thông thoáng, không có vật cản trở. Cửa thoát hiểm: luôn đóng (không khóa).

Vỉa hè và đường giao thông nội bộ: Không có rác, mùi hôi, đọng nước; không có vật cản trở giao thông; không tung bụi khi có phương tiện chạy qua. Gạch/đá lát đường không vỡ/nứt/lún/cập kênh, không có ổ gà/lỗ hổng.

Hầm chứa rác (kho rác tổng): Sàn sạch sẽ, không đọng nước. Rác để trong bao nylon/thùng rác gọn gàng và được chuyển đi hàng ngày hoặc định kỳ theo quy định. Đặt máy khử mùi (nếu cần). Điều hòa (nếu có) đặt ở chế độ lạnh từ 23-24oC hoặc theo đúng quy định về nhiệt độ ở từng cơ sở. Rác thải nguy hại để đúng khu vực quy định. Đối với bệnh viện: chất thải nguy hại, chất thải y tế, chất thải thông thường, chất thải tái chế được phân loại và lưu giữ riêng biệt theo từng khu vực quy định, có biển báo, hàng rào/cửa và có khóa.

Nhà chứa rác, thùng rác công cộngSạch sẽ, khô thoáng. Tem/biển báo (nếu có) nguyên vẹn, rõ ràng. Thùng rác phải có túi nylon lót bên trong đúng kích cỡ, được đậy kín (trừ thùng chum, thùng rác chim cánh cụt). Rác không được đầy quá 3/4 thùng không bốc mùi hôi. Quanh thùng không có rác vương vãi, vết bẩn. Xe thùng gom rác (nếu có): sạch sẽ, không móp méo; rác để gọn trong thùng; không để lộ thùng rác bên trong xe khi di chuyển tại khu vực phục vụ khách. Tập kết và xử lý rác theo thời gian quy định của từng khu vực.

Nhà vệ sinh công cộng: Không có mùi hôi, sử dụng nến thơm/xịt thơm. Đảm bảo bổ sung đầy đủ: khăn lau tay hoặc giấy nếu có (10 khăn/2 lavabo hoặc tối thiểu còn 1/3 khay giấy), giấy vệ sinh (tối thiểu còn 1/3 cuộn), xà phòng rửa tay (tối thiểu còn 1/3 hộp). Máy sấy tay (nếu có): hoạt động tốt, không có bụi/vết bẩn, không nứt/vỡ. Bình xà phòng (xà bông): nút nhấn hoạt động tốt, cho ra lượng xà phòng vừa đủ. Cửa và vách ngăn cabin ở tình trạng nguyên vẹn, không có bụi/vết bẩn.

Nhà tắm tráng/nhà tắm công cộng: Sàn không có rác, tóc, không trơn trượt. Giá để xà phòng sạch sẽ, gọn gàng (không có đồ dùng của khách). Rèm/cửa/vách cabin tắm sạch, không mốc.

Tủ lockerĐánh số rõ ràng, tương ứng giữa tủ và chìa khoá. Có biển chỉ dẫn số thứ tự tại đầu mỗi hàng tủ. Sạch sẽ, khô ráo, không gỉ sét/bong tróc sơn, cánh cửa không bị lỏng/lệch, hoạt động tốt.

Cột cờ, cột điện, cột đènCột cờ: sạch, được định vị chắc chắn. Luôn có cờ treo ngay ngắn, nguyên vẹn, màu sắc tươi mới. Dây cáp thẳng, không bị chùng hoặc hỏng. Cột điện, cột đèn: chân và thân cột không bám bùn đất. Hộp kỹ thuật được đậy kín. Không có dây điện đi nổi quanh cột.

Màn hình LED/LCD/Touch screen/Tivi/màn máy chiếuMàn hình và các chi tiết nguyên vẹn, sạch, không bám bụi/mạng nhện, không cong vênh/nứt vỡ. Chân/đế màn máy chiếu (nếu có) chắc chắn, kéo căng được toàn bộ màn chiếu.

4. Tần suất vệ sinh

4.1 Khu vực tầng hầm

Khu vực vòng ngoài các hầm: Quét rác hè lối đi, dốc lên xuống của tầng hầm: 2 lần/ngày. Lau tẩy rửa các vết bẩn bám trên sàn, đá ốp bao quanh: 1 lần/tuần. Phun rửa lối đi bằng máy phun áp lực: 1 lần/tuần. Những khu vực sàn bằng gạch, đá các loại sẽ được chà sạch bằng máy kết hợp thủ công tỉ mỉ: 1 lần/tuần.

Khu vực bên trong hầm: Quét toàn bộ 1 tầng hầm (Bao gồm: Sàn 2 tầng hầm, khu vực thang máy, các phòng kho, phòng kỹ thuật): 1 lần/ngày. (Sáng/chiều; Tập trung vào các khu vực có nhiều xe). Quét mạng nhện: 1 lần/tháng. Thay túi đựng rác, vận chuyển rác về nơi quy định: 1 lần/ngày. Cọ rửa thùng rác: 2 lần/tuần. Trực rác nổi khu vực sàn tầng hầm: 2 lần/ngày. Lau các biển báo, biển hướng dẫn: 1 lần/tuần. Đẩy thu bụi sàn hầm: 1 lần/tháng vào tuần thứ 3 của tháng. Phun rửa sàn tầng hầm định kỳ 03 tháng/lần (hoặc khi cần thiết). Đánh sàn hầm lần lượt theo từng khu vực: 1 lần/tháng (Giao ca tuần 2, 3, 4). Khơi thông cống rãnh nổi: 1 lần/tháng. Lau bụi phía ngoài các đường ống kỹ thuật tại tầng hầm (dưới 3m): 1 lần/tháng. Lau bụi phía ngoài các tủ, bình cứu hỏa: 1 lần/tuần. Làm sạch mặt ngoài phòng kỹ thuật, khu vực máy phát, phòng an ninh, trạm biến áp, trạm điện, phòng quạt thông gió…: 1 lần/tuần. Khu vực tập kết rác (xả rác từ ống xuống, cọ tường, sàn, moi lỗ cống ở phạm vi nhà rác): 1 lần/ngày. Nạo vét rãnh  thoát nước nổi tại tầng hầm: 1 lần/tuần. Quét mạng nhện: 1 lần/tháng vào thứ 7/chủ nhật tuần 4 của tháng. Thu gom rác: 2 lần/ngày.

4.2 Khu vực ngoại cảnh

Quanh khu sân vườn: Tua các đường ra, vào hầm đỗ xe, bốt bảo vệ, cửa quẹt thẻ: 2 lần/ngày. Quét kỹ sân + Gờ giảm tốc: 1 lần/ngày vào lúc giao ca. Toàn bộ lối đi lại xung quanh khu vực vỉa hè: 1 lần/ngày. Quét toàn bộ đường đi nội bộ: 1 lần/ngày. Lau bệ đá, chậu hoa, tường trang trí: 1 lần/ngày. Rửa sân định kỳ hàng tuần (luân phiên khu vực): 1 lần/tuần vào lúc giao ca.

Khu bể bơi – phòng thay đồ: Quét rác hè lối đi của bể bơi: 2 lần/ngày. Làm sạch khu vực bể bơi, phòng thay đồ, khu vệ sinh: Làm sạch đá ốp, bệ đá 1 lần/ngày; Làm sạch nhà tắm tráng, nhà vệ sinh 1 lần/ngày; Thu gom và dọn rác nổi trên bề mặt bể bơi 2 lần/ngày; Rửa bể bơi định kỳ 1 tháng/lần theo lịch rút nước của tòa nhà. Làm sạch biển chỉ dẫn và biển báo 1 lần/tuần. Làm sạch bên ngoài đá ốp tường, ốp cột cao dưới 3m 1 lần/tuần. Lau kính trong khu vực bể bơi 1 lần/ngày. Kiểm tra trực và thu gom rác nổi phát sinh thường xuyên 2 lần/ngày. Thu gom rác 3 lần/ngày.

4.3 Khu vực công cộng

Khu vực sảnh lễ tân các tháp: Quét và lau sàn, lau chân tường, bậc tam cấp lên sảnh 4 lần/ngày. Lau vách kính, sảnh kính, làm sạch đường silicon 1 lần/ngày. Lau ổ cắm điện, chân tường 1 lần/tuần. Đánh bóng bảo dưỡng 1 lần/tháng. Lau bàn ghế bàn chờ lễ tân, lau lá cây, chậu cây 1 lần/ngày. Lau bên ngoài chậu cây, đế chậu 1 lần/tuần. Thu gom rác về nơi quy định 2 lần/ngày. Đánh sàn bằng máy (lần lượt các sảnh) 1 lần/tuần. Lau hộp thư, tủ báo 1 lần/tuần. Hút bụi thảm 1 lần/ngày. Giặt thảm chân 1 lần/tháng. Làm sạch biển báo, biển chi dẫn tầng, biển quảng cáo dưới 3m 1 lần/tuần. Lau hệ thống thông gió, trần, máng đèn 2 lần/tháng. Quét mạng nhện, bụi trần 2 lần/tháng. Chà sàn bằng máy đánh bóng (lần lượt các sảnh) 1 lần/ngày.

Khu vực hành lang công cộng: Quét lau sàn, lau chân tường 2 lần/ngày. Tua sàn bằng móp khô chuyên dụng, thu rác ngay sau khi kết thúc đẩy móp vào các góc khuất 2 lần/ngày. Tua toàn bộ rác nổi 2 lần/ngày. Lau ướt bằng phương pháp hai xô 1 lần/ngày. Lau toàn bộ công tắc, ổ cắm, tiêu lệnh chữa cháy, nội quy chữa cháy 1 lần/ngày. Lau chậu cây, đĩa kê chậu cây 1 lần/tuần. Lau cửa thoát hiểm, gờ cửa, khung cửa, biển báo thanh exit 1 lần/tuần. Lau toàn bộ ốp chân tường và các góc khuất do móp, cây lau không tới 1 lần/tuần. Lau thông gió, trần, đèn, quét mạng nhện 2 lần/tháng. Lau toàn bộ cửa ngoài của các phòng làm việc 1 lần/tuần. Đánh sàn (đánh sàn luân phiên các tầng) 1 lần/tuần (06 tháng đầu đánh sàn theo tuần, sau 06 tháng đầu đánh sàn theo tháng).

Khu cầu thang bộ, thang thoát hiểm: Quét mạng nhện 1 lần/tuần. Quét rác nổi ở sàn, bậc thang 1 lần/ngày. Cạo vữa, tẩy keo (nếu có) 1 lần/tuần. Lau cửa: cánh cửa, gờ cửa, biển báo, tay nắm 1 lần/tuần. Đánh cọ cửa họng thả rác 1 lần/ngày. Lau cửa thông gió 1 lần/tuần. Lau sàn 1 lần/ngày. Lau tay vịn, chấn song cầu thang 1 lần/tuần. Lau toàn bộ cầu thang, chiếu nghỉ 1 lần/tuần. Định kỳ lau đèn báo khẩn, lau loa 2 lần/tháng vào tuần 1 và 3 của tháng.

Quanh buồng thang máy: Quét và lau sàn thang máy 4 lần/ngày. Làm sạch các vết vân tay trên bề mặt inox 1 lần/ngày. Thu gom rác, đánh cọ thùng rác 1 lần/ngày. Lau bốn mặt ốp xung quanh  1 lần/ngày. Lau nút bấm gọi tầng trong thang 1 lần/ngày. Lau thùng rác để trước cửa thang máy 1 lần/ngày. Lau cửa thang máy 1 lần/ngày. Lau biển chỉ dẫn, biển bấm gọi bên ngoài từng tầng 1 lần/ngày. Lau các chi tiết inox, kính trong buồng thang máy 1 lần/ngày. Hút bụi và làm sạch các rãnh trong thang máy 1 lần/tuần.

5. Tiêu chuẩn chăm sóc cây xanh

5.1 Định mức nhân sự theo mật độ cây xanh

  • Đối với thảm cỏ, hoa, cây bụi thông thường bố trí 1 nhân công/80-100m2.
  • Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa,…)
  • Đối với cây bóng mát là 1 nhân công/60-100m2

Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa chồi phụ, cành chết, gia cố cọc chống,…)

5.2 Tần suất chăm sóc

Thảm cỏ: Nhặt rác, lá khô, cỏ dại trên thảm cỏ để đảm bảo các thảm cỏ luôn sạch rác và cỏ dại 1 lần/ngày. San lấp những vị trí cỏ bị hư, lồi lõm đảm bảo mặt cỏ luôn phẳng 1 lần/ngày. Nhặt sạch sỏi, đá có đường kính lớn hơn 2cm lộ trên bãi cỏ 1 lần/ngày. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cắt cỏ và thu gom vào nơi quy định 1 lần/tháng. Bón phân cho cỏ, phun thuốc nếu phát hiện sâu bệnh 3 lần/năm. Cắt thảm cỏ 1 lần/tháng tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của thảm cỏ có thể tăng tần suất thực hiện: Chiều cao tiêu chuẩn thảm cỏ 7-10cm phải dùng máy cắt cỏ phẳng đẹp thẩm mỹ thùy thuộc vào địa hình, các gốc bồn cây, viền mép phải chặt viền thẩm mỹ.

Cây bụi, cây có tán tròn: Cắt tỉa, tạo tán 1 lần/tháng. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh 1 lần/ngày. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Bón phân định kỳ 3 lần/năm.

Cây bóng mát: Cắt tỉa cành khô, cành sâu bệnh, cành um tùm 1 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh 1 lần/ngày. Bón phân định kỳ 3 lần/năm. Phun thuốc sâu 1 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cọc chống 1 lần/ngày thường xuyên kiểm tra nếu phát hiện cọc chống bị hư hỏng, lung lay phải xử lý kịp thời. Trong trường hợp có nhân tố khác tác động làm hỏng cọc chống phải báo kịp thời để trình phương án xử lý.

Cây hàng rào, cây viền, bồn cây: Vệ sinh rác, cỏ dại, tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cắt tỉa viền bồn cây, tạo tán, tạo hình cho phẳng hoặc theo yêu cầu 1 lần/tháng. Bón phân 1 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh.

Giàn hoa hồng leo: tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Nhặt lá vàng, cắt tỉa lá xấu, trồng dặm cây chết 1 lần/tháng. Bón phân 1 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Buộc đan ngọn hồng leo vào giàn 1 lần/ngày tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của cây.

Hoa hồng cổ, hoa hồng bụi: : tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Xới đất, cắt tỉa lá vàng, hoa tàn, cành khô héo 1 lần/ngày. Bón phân 2 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Chống giàn cây 1 lần/ngày kiểm tra thường xuyên nếu phát hiện cọc chống bị hỏng bổ sung ngay, chất liệu cọc có thể dùng thanh tre nhỏ chịu lực thẩm mỹ, tùy theo từng cây.

6. An ninh

Nhân lực bảo vệ trực tiếp:

Tùy vào đặc điểm thiết kế của mỗi dự án sẽ có phương án cụ thể. Tuy nhiên sẽ được bố trí theo nguyên tắc Bảo vệ 12/24h ở những khu vực sau: Vận hành thang hàng (07h00 – 19h00) (chỉ sử dụng trong giai đoạn từ 3 – 6 tháng đầu khi cư dân đang hoàn thiện nhà ở NV Bảo vệ Kiểm soát chung và vận hành thang máy chở hàng).

Bảo vệ 24/24h ở những khu vực sau: Barrier ô tô lối vào – Tầng hầm 1; Barrier xe máy lối vào – Tầng hầm 1; Phòng Camera CCTV – Tầng 1; Tuần tra vòng ngoài; Điều tiết giao thông đầu dốc xuống hầm và đường nội bộ mặt đường vào dự án; Sảnh lễ tân; Tuần tra vòng ngoài; Điều tiết gia thông lối ra hầm gửi xe; Barrier ô tô lối ra hầm 1; Barrier xe máy lối ra hầm 1; Tuần tra hầm gửi xe; Tuần tra lõi Tòa.

7. Camera

Camera mặt ngang: Trên hành lang các tầng bố trí camera quan sát được toàn bộ các căn hộ và không có góc khuất hay điểm mù. Tại tầng 1 bố trí camera giám sát toàn bộ các cửa thoát hiểm, cửa sảnh. Thời gian lưu tối thiểu 2 tháng (Số lượng camera được lên phương án cụ thể theo từng thiết kế cụ thể của các dự án đảm bảo nguyên tắc trên).

Camera mặt đứng bên ngoài tòa nhà: Bố trí hệ thống camera theo trục đứng, kiểm soát toàn bộ mặt ngoài của tòa nhà. Đảm bảo kiểm soát/truy xuất dữ liệu xác định được các sự cố về an ninh (đột nhập từ bên ngoài tòa nhà, các vật thể lạ rơi từ các tầng căn hộ gây nguy hiểm đến tài sản và con người bên dưới,…)

Nhân viên trực: Nhân viên kỹ thuật trực camera tại phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc mặt bằng, số tháp cụ thể với từng dự án.

8. Vận hành

8.1 Hệ thống kỹ thuật

Tần suất bảo trì bảo dưỡng định kì: điều hòa tổng, thang máy, hệ thống PCCC, …

Hệ thống điện: Trạm biến áp 1 lần/năm. Phòng hạ thế tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù 1 lần/tháng. Hệ thống tiếp địa 1 lần/tháng. Hệ thống chống sét 1 lần/tháng. Máng cáp điện, trục Busway 1 lần/tháng. Tủ điện tầng 1 lần/tháng. Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn 1 lần/tháng. Chiếu sáng khu công cộng 1 lần/tháng. Đèn báo không 1 lần/tháng. Đèn chiếu sáng tầng hầm B1, B2, B3 khu để xe 1 lần/tháng. Máy phát điện CT1 – CT2 1 lần/tháng.

Hệ thống cấp thoát nước: Bể nước ngầm hầm B3 1 lần/năm. Bể chứa tầng 30, tầng mái 1 lần/tháng. Trạm bơm nước sinh hoạt 1 lần/tháng. Bơm và tủ bơm chống lụt hầm B3 1 lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát tầng hầm B1, B2, B3 1 lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát ngoài nhà 1 lần/tháng. Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng 1 lần/tháng.

Hệ thống HVAC: Quạt tăng áp cầu thang bộ 1 lần/tháng. Quạt cấp khí tươi tầng hầm B1, B2, B3 1 lần/tháng. Quạt hút tầng hầm B, B2, B3 1 lần/tháng. Quạt hút khói hành lang 1 lần/tháng. Quạt hút mùi khu WC công cộng 1 lần/tháng. Quạt giải nhiệt các phòng máy 1 lần/tháng.

Hệ thống thang máy: Vệ sinh phòng máy, tủ điện 1 lần/tháng. Vệ sinh đáy hố thang 1 lần/tháng. Sơn lại các điểm đánh dấu trên cáp 1 lần/tháng.

Hệ thống PCCC: Tủ báo cháy trung tâm 1 lần/tháng. Hệ thống đường ống, van, công tắc dòng chảy 1 lần/tháng. Ống cấp, trụ nước 1 lần/tháng. Tủ chữa cháy vách tường, thiết bị chữa cháy cầm tay 1 lần/tháng. Hệ thống bơm CC và tủ điều khiển 1 lần/tháng. Đèn Exit 1 lần/tháng. Cửa thoát hiểm và tay co thủy lực cầu thang bộ 1 lần/ngày.

Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát 1 lần/tháng. Hệ thống PA 1 lần/tháng. Hệ thống mạng, thoại 1 lần/tháng.

Hệ thống xử lý nước thải: Bảo dưỡng các thiết bị bơm, thiết bị đo mức, đo nồng độ Oxy 1 lần/tháng. Bảo dưỡng tủ điều khiển hệ thống bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các giá nuôi vi sinh 1 lần/năm. Hút bùn theo quy trình xử lý nước thải 1 lần/năm.

Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các bơm lọc, phin lọc, bầu lọc 1 lần/tháng. Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất 1 lần/tháng. Vệ sinh bể cân bằng 1 lần/tháng. Thay nước bể bơi trước mùa bơi 1 lần/năm. Bảo dưỡng các bơm sục khí massage 1 lần/tháng.

Xây dựng cơ bản: Kẻ vẽ, sơn lại vạch hướng dẫn giao thông khu vực để xe tầng hầm B1, B2, B3 1 lần/tháng. Bảo dưỡng gờ chặn xe ô tô 1 lần/tháng. Bảo dưỡng dốc lên xuống tầng hầm 1 lần/tháng. Bảo dưỡng, thay thế gạch ốp, lát bị vỡ trên sân khu ngoại cảnh 1 lần/tháng.

8.2 Thời gian thực hiện bảo trì bảo dưỡng

Tùy vào từng loại thiết bị bảo dưỡng, chủng loại xuất xứ và đặc điểm mỗi dự án, sẽ có quy định cụ thể trong quy trình tác nghiệp chi tiết. Tuy nhiên, trên nguyên tắc bảo dưỡng bơm nước sinh hoạt chính 1 tiếng/bơm. Bảo dưỡng thang máy 1 người/1 thang/1 ngày. Các loại thiết bị tương đương của mỗi hãng sản xuất có quy trình và tiêu chuẩn riêng.

Phòng ngừa, khắc phục sự cố: BPKT có mặt tại nơi được thông báo sau từ trong vòng 10 phút tùy vào vị trí xảy ra sự cố.

Thời gian khắc phục sự cố: Đối với sự cố nhẹ: khắc phục trong 10 đến 30 phút kể từ khi có mặt tại địa điểm xảy ra sự cố.

Đối với sự cố nhẹ là những sự cố: Không gây thiệt hại hoặc gây thiệt hại nhưng không đáng kể. Có thể khắc phục tại chỗ hoặc thời gian khắc phục ít. Không tốn vật tư tiêu hao hoặc tốn những vật tư tiêu hao nhỏ như băng dính, ốc vít……

Đối với sự cố nặng: thời gian khắc phục > ½ ngày.

Sự cố nặng là những sự cố: Gây thiệt hại lớn. Không thể khắc phục trong thời gian ngắn. Tốn nhiều vật tư tiêu hao.

Phương án dự phòng khi không xử lý được sự cố:

Trong trường hợp mất nước lâu dài (căn cứ dung lượng bể nước được thiết kế so với lượng cư dân và mức độ tiêu thụ ở mỗi dự án để xác thời gian tối đa có thể cung cấp) à Mua xe bồn nước sạch kịp thời.

Trong trường hợp mất điện do hỏng đột xuất ngoài phạm vi dự án hoặc nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng hoặc do cháy tủ điện tổng à không có phương án dự phòng. Buộc phải chờ đưa thiết bị đi sửa chữa hoặc mua mới. Về thời gian cụ thể, sẽ xây dựng cho từng dự án.

Hệ thống điện dự phòng:

Khi mất điện lưới: tự động kích hoạt thông thường từ 15 – 30 giây. Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: thang máy, chiếu sáng hành lang – sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước, hầm, PCCC,…)

Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị và sự ổn định của điện lưới trước khi chuyển đổi sang điện lưới, từ 5 – 15 phút.

8.3 Khu vực sảnh

Hệ thống điều hòa sảnh cư dân (nếu có) được thiết kế tách biệt, tính vào phí quản lý. Việc quản lý sử dụng hàng ngày theo quy định cụ thể của quy trình riêng, tùy theo thiết kế của mỗi dự án. Tuy nhiên theo nguyên tắc giờ bật tắt mùa Đông/mùa Hè, nhiệt độ quy định thống nhất là bao nhiêu,…

Quản lý tránh xảy ra xung đột giữa khách sử dụng dịch vụ tầng shophouse với cư dân, tùy thuộc thiết kế xây dựng tại mỗi dự án cụ thể. Tuy nhiên tuân thủ theo nguyên tắc lắp cửa kính kiểm soát bằng thẻ từ ngăn lối vào sảnh thang máy tại các hầm, chỉ có các cư dân có thẻ mới vào được sảnh thang máy. Khách đến shophouse đi lên tầng 1 theo lối thang bộ.

Căn cứ số lượng xe thực tế của cư dân, ưu tiên bố trí các xe vào khu thương mại đỗ xe ở hầm 1 (nếu còn vị trí trông) hoặc ngoài đường xung quanh dự án

II. Đào tạo cán bộ

Tổ chức đào tạo, kiểm tra đánh giá nhân sự phục vụ quản lý vận hành tòa nhà nắm được chính xác, đầy đủ tiêu chuẩn và mong muốn của Chủ đầu tư cũng như kiểm tra thực tế công tác vận hành. 

PHẦN II: TIÊU CHUẨN QUẢN LÝ VẬN HÀNH ĐỐI VỚI NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND

I.Tiêu chuẩn chung về quản lý vận hành đối với nhà ở thấp tầng

1. Vệ sinh

1.1 Đảm bảo vệ sinh các hạng mục liên quan đến phạm vi Nhà ở cư dân

  • Cây xanh cảnh quan trong Khu Nhà ở xanh tốt, không có lá héo, vàng. Lá cây ko có bụi bám dầy. Không có mạng nhện trên cây. Chậu, sỏi trang trí phải sạch, không đổi màu, không có các vết ố, bẩn. Chậu không nứt, vỡ. Tần suất vệ sinh 2 lần/tuần.
  • Đảm bảo vỉa hè và lòng đường sạch sẽ, không có nước đọng, không có rác nổi, không vỡ, nứt, lún gạch/đá lát vỉa hè.
  • Hố ga (điện chiếu sáng, viễn thông, đồng hồ nước, thoát nước) cần có nắp đậy kín, ngay ngắn. Riêng với các hố ga thoát nước, lòng hố ga đảm bảo thông thoáng, thoát nước tốt.

1.2 Đảm bảo vệ sinh các hạng mục chung

  • Hệ thống bảng biển (bảng hướng dẫn lối đi, bảng chỉ dẫn khu vực,…) đặt đúng vị trí, sạch sẽ, không mạng nhện, không có các vết ố, bụi bần. Các chữ số, ký hiệu không bị gãy, bong, tróc, móp méo, nghiêng đổ. Hình ảnh trên các bảng biểu phải rõ ràng, sắc nét, không phai hoặc mất màu sơn.
  • Thùng rác để đúng vị trí, không được có bụi bẩn, gỉ sét, nắp đựng thuốc lá luôn sạch sẽ, đá gạt tàn trắng, không có rác bẩn… Túi rác bên trong không được đầy quá 3/4 thùng. Thu rác định kỳ 3 lần/ngày. Vệ sinh thùng rác 1 lần/ngày và rửa toàn bộ 1 lần/tuần.
  • Diệt côn trùng và các động vật gây hại theo định kỳ 1 lần/tháng.

2. Kỹ thuật

2.1 Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật trong ngoài nhà

  • Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24. Thời gian tối đa phải có mặt để tiếp nhận thông tin các sự cố điện, nước: 15 phút kể từ khi nhận được thông tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline).
  • Đảm bảo giờ bật/tắt các thiết bị kỹ thuật khu vực chung (âm thanh, ánh sáng,…) theo đúng quy định.
  • Tất cả các hệ thống kỹ thuật (kể cả hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải được sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt
  • Đảm bảo các hạng mục kỹ thuật luôn được duy trì và vận hành theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật
  • Tần suất đi kiểm tra: 2 lần/ca trực.

2.2 Đảm bảo mỹ quan, an toàn của hệ thống kỹ thuật mạng trong dự án

Tất các các hệ thống kỹ thuật (bao gồm PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật,…) sau khi sửa chữa/bảo dưỡng xong phải được lắp đặt nguyên trạng, lau chùi sạch sẽ. Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan.

Đảm bảo an toàn điện: Dây điện đi được luồn trong ống gen chống cháy. Nguồn điện ổ cắm được cấp nguồn từ CB chống rò điện. Các thiết bị điện được nối vỏ, tiếp đất. Đảm bảo các thiết bị điện ngoài nhà có cấp bảo vệ. Các tủ điện được kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực được lắp đầy đủ các thiết bị báo cháy theo quy định. Kiểm tra định kì các hệ thống chữa cháy theo qui định. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tuần. Máy phát (cung cấp điện cho các khu vực chung) ≤ 30 giây kể từ khi mất điện lưới. Tần suất kiểm tra máy phát điện ít nhất 1 lần/tuần. Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức).

Đảm bảo cung cấp nước sạch 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước sạch theo qui định. Kiểm tra mẫu nước sạch ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo phê duyệt và giám sát thi công: Các bản vẽ thiết kế, biện pháp và tiến độ thi công cần được phê duyệt trước khi thi công theo đúng qui định của Khu nhà và pháp luật. Đảm bảo việc thi công theo đúng phê duyệt. Cần có nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng và lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật.

II. Tiêu chuẩn chi tiết về quản lý vận hàng nhà ở thấp tầng

1. Tiêu chuẩn quản lý dịch vụ

1.1 Lễ tân/CSKH trực (giờ theo quy định cụ thể tại mỗi dự án, Lễ tân/CSKH trực theo giờ hành chính, nhân viên kỹ thuật trực 24/24) tại văn phòng Ban quản lý Khu Nhà ở để phục vụ cư dân. Đảm bảo số hotline luôn có người trực 24/24. Luôn có Bàn ghế chờ sẵn sàng phục vụ. Giờ hoạt động: 07h00 sáng – 21h00 các ngày hoặc tùy theo tiến độ cư dân về ở.

1.2 Thu gom rác: Phương án bố trí cụ thể về tần suất, lượng nhân sự tùy thuộc vào quy mô, thiết kế hệ thống thu gom rác tại mỗi dự án, tuy nhiên tuân thủ theo nguyên tắc Nhân viên vệ sinh sẽ thu gom rác hàng ngày theo giờ quy định trong Khu Nhà tùy theo mùa vụ, theo giai đoạn. Thời gian đổ rác được thực hiện hàng ngày vào lúc: Từ 15h00 đến 17h00 hàng ngày. Thời gian thu gom rác vận chuyển ra khỏi dự án là 18h00 hàng ngày

Tại các khu vực được quy định của Khu Nhà được trang bị một thùng chứa rác, cư dân bỏ rác vào thùng vào thời gian quy định, nhân viên vệ sinh sẽ chịu trách nhiệm thu gom và chuyển ra khu vực tập kết rác chung của khu vực.

1.3 Chăm sóc cảnh quan

Sàn/bề mặt gạch đá: Khô ráo, không có rác, không trơn trượt, không có vết ố loang/đọng nước. Bề mặt đá: bằng phẳng, không bị nứt lớn/vỡ; sáng bóng đối với các khu vực trong nhà. Nếu là mặt bàn: được kê chắc chắn giữa tâm chân trụ đỡ. Mạch gạch: không bị mất mạch hoặc tạo thành rãnh; sạch (đối với các khu vực trong nhà).

Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng: Không: mạng nhện, vết ố, bẩn, vết vá… Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí không: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc. Các vết sơn (vá) không lộ rõ. Thiết bị gắn trên tường/trần/cổng chào sạch sẽ, được định vị chắc chắn, ngay ngắn, hoạt động tốt. Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hòa không bị bẩn, mốc, được đậy khít với bề mặt trần.

Các đồ kim loại (inox, nhôm, sắt…): Đối với khu vực ngoài trời: không móp méo, biến dạng và không han gỉ cục bộ.

Sàn/đồ gỗ và mây tre: Bề mặt sáng bóng (đối với các đồ được sơn bóng), không bám bụi/vết/nấm mốc, không cập kênh/hở nối, không có các vết trầy xước sâu/dài. Cánh cửa/ngăn kéo đóng/mở nhẹ nhàng, không có tiếng kêu, không hở dấu đinh và mối nối, bản lề không gỉ sét. Bàn ghế, đồ nội thất không cập kênh, khớp nối chắc chắn. Đồ nội thất đan (nếu có như mây tre, giả mây) không được đứt dây, bong các mối nối.

Đồ nhựa và mi ca: Bề mặt sạch sẽ, không trầy xước lớn. Không: mốc, rạn nứt/sứt, biến dạng, đổi màu.

Bề mặt gương, kính, đồ thủy tinh và sành sứ: Không có: vết ố, bẩn, vết nứt, sứt mẻ, xước sâu. Bề mặt kính: sáng và trong, không có vết bẩn ở cả 2 mặt kính (trừ kính bên ngoài tòa nhà được vệ sinh định kỳ theo quy định). Bề mặt gương: sáng, không có vệt nước, không bong rộp. Các vật dụng phục vụ khách như ly, cốc, tách…: khô ráo, sạch bóng và không mùi.

Bảng biển, trang thiết bị (điện, báo cháy/khói, hộp PCCC, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, miệng gió, đèn, loa, camera, bảng biển,…): Sạch sẽ, định vị chắc chắn, điều khiển dễ dàng, hoạt động tốt. Nguyên vẹn (không móp méo, bong tróc…); không: bám bụi, mạng nhện, gỉ sét. Chữ/hình trên các bảng biển, trang thiết bị còn nguyên và đủ nét. Không xô lệch/thay đổi vị trí ban đầu.

Thiết bị cấp nước (vòi nước, ống nước nổi,…): Định vị chắc chắn, tắt mở dễ dàng. Hoạt động tốt, lượng nước ra đều, không bị vàng/gỉ/nghẹt.

Các khu vực thoát nước (hố ga, hố thoát sàn, cống rãnh, lòng mương…): Thoát nước tốt, không ứ đọng, không gây tràn nước lên bề mặt, không bốc mùi hôi. Nắp hố ga/lưới chắn rác/thoát sàn… còn nguyên vẹn, được đậy kín, đặt chắc chắn, không cập kênh/lỏng lẻo. Hố thoát sàn được đổ nước vào hàng ngày. Nắp rãnh thoát nước: Sạch sẽ, phủ đủ rãnh, không mất các thanh chắn, các thành viền bo mép không bị gãy/đứt đoạn. Lòng mương, cống rãnh thoát nước không có: nhiều bùn, rác, cây cỏ, rêu nổi trên mặt nước.

Vỉa hè và đường giao thông nội bộ: Không có rác, mùi hôi, đọng nước; không có vật cản trở giao thông; không tung bụi khi có phương tiện chạy qua. Gạch/đá lát đường không vỡ/nứt/lún/cập kênh, không có ổ gà/lỗ hổng.

Nhà chứa rác, thùng rác công cộng: Sạch sẽ, khô thoáng. Tem/biển báo (nếu có) nguyên vẹn, rõ ràng. Thùng rác phải có túi nylon lót bên trong đúng kích cỡ, được đậy kín (trừ thùng chum, thùng rác chim cánh cụt). Rác không được đầy quá 3/4 thùng không bốc mùi hôi. Quanh thùng không có rác vương vãi, vết bẩn. Xe thùng gom rác (nếu có): sạch sẽ, không móp méo; rác để gọn trong thùng; không để lộ thùng rác bên trong xe khi di chuyển tại khu vực phục vụ khách. Tập kết và xử lý rác theo thời gian quy định của từng khu vực.

Nhà vệ sinh công cộng: Không có mùi hôi, sử dụng nến thơm/xịt thơm. Đảm bảo bổ sung đầy đủ: khăn lau tay hoặc giấy nếu có (10 khăn/2 lavabo hoặc tối thiểu còn 1/3 khay giấy), giấy vệ sinh (tối thiểu còn 1/3 cuộn), xà phòng rửa tay (tối thiểu còn 1/3 hộp). Máy sấy tay (nếu có): hoạt động tốt, không có bụi/vết bẩn, không nứt/vỡ. Bình xà phòng (xà bông): nút nhấn hoạt động tốt, cho ra lượng xà phòng vừa đủ. Cửa và vách ngăn cabin ở tình trạng nguyên vẹn, không có bụi/vết bẩn.

Nhà tắm tráng/ nhà tắm công cộng: Sàn không có rác, tóc, không trơn trượt. Giá để xà phòng sạch sẽ, gọn gàng (không có đồ dùng của khách). Rèm/cửa/vách cabin tắm sạch, không mốc.

Tủ locker: Đánh số rõ ràng, tương ứng giữa tủ và chìa khoá. Có biển chỉ dẫn số thứ tự tại đầu mỗi hàng tủ. Sạch sẽ, khô ráo, không gỉ sét/bong tróc sơn, cánh cửa không bị lỏng/lệch, hoạt động tốt.

Cột cờ, cột điện, cột đèn: Cột cờ: sạch, được định vị chắc chắn. Luôn có cờ treo ngay ngắn, nguyên vẹn, màu sắc tươi mới. Dây cáp thẳng, không bị chùng hoặc hỏng. Cột điện, cột đèn: chân và thân cột không bám bùn đất. Hộp kỹ thuật được đậy kín. Không có dây điện đi nổi quanh cột.

1.4 Tần suất vệ sinh: Tùy thuộc vào quy mô & công năng tiện ích của các dự án mà có tần suất vệ sinh khác nhau. Tuy nhiên, tối thiểu đạt như sau:

Khu vực ngoại cảnh, công cộng:

Ngoại cảnh: Kiểm tra toàn bộ các khu vực làm vệ sinh. Quét, nhặt rác và lá úa lối khu vực lòng đường, vỉa hè trong khuôn viên khu nhà, khu vui chơi trung tâm, Khu vực thu gom rác 2 lần/ngày. Thu gom vận chuyển rác 2 lần/ngày. Vệ sinh khu vực cống nước thải, khơi thông rãnh thoát nước nổi tại vỉa hè, lối đi xung quanh khu nhà 1 lần/ngày. Vệ sinh đồ chơi khu vực vui chơi trung tâm, vườn, đài phun nước 2 lần/ngày. Thường xuyên kiểm tra và nhặt rác 1 lần/ngày. Tẩy các vết bẩn phát sinh 1 lần/ngày. Vệ sinh sàn đài phun nước 1 lần/ngày. Lau ghế đá và ghế gỗ 2 lần/ngày. Làm sạch biển hiện, cổng chính ra vào (dưới 4m) 2 lần/ngày. Vệ sinh lau cổng hoa sắt, vòm hoa trang trí 1 lần/tuần. Vệ sinh mặt ngoài hệ thống đèn 1 lần/tuần. Vệ sinh bàn ghế đá, thùng rác trang trí sân vườn… 1 lần/ngày. Định kỳ hàng tháng/quý thực hiện vệ sinh trong các bóng đèn (kỹ thuật hỗ trợ tháo lắp) 1 lần/tháng. Làm sạch bốt bảo vệ, barrier 1 lần/ngày. Làm sạch cột inox hàng rào quanh dự án 1 lần/tuần.

Khu vực bãi để xe: Quét khu vực bãi đỗ xe 3 lần/ngày. Quét các dốc lên xuống 3 lần/ngày. Thu gom vận chuyển rác 2 lần/ngày. Tẩy các vết bẩn phát sinh 1 lần/ngày. Làm sạch rãnh thoát nước 1 lần/tuần. Lau và vệ sinh các thiết bị PCCC 1 lần/ngày. Phun rửa sàn bãi đậu xe, dốc bãi xe 1 lần/tháng.

Văn phòng BQL Khu nhà: Cọ tẩy bồn rửa, bồn cầu, bệ tiểu, các thiết bị khử mùi 2 lần/ngày. Lau gương, quét và lau sàn 1 lần/ngày. Thu gom và đổ rác 1 lần/ngày. Tra giấy vệ sinh và xà phòng rửa tay 1 lần/ngày. Tổng vệ sinh nhà vệ sinh 1 lần/tuần. Quét mạng nhện và bụi trần 1 lần/ngày.

Khu vực bể bơi ngoài trời: Làm sạch khu vực cảnh quan ngoài trời 2 lần/ngày. Làm sạch nhà vệ sinh công cộng 2 lần/ngày. Làm sạch khu vực nhà tắm tráng 2 lần/ngày.

Vận chuyển rác thải: Thu gom và chuyển rác thải ít nhất 1 lần/ngày vào cuối ngày. Thu gom rác nếu có phát sinh 1 lần/ngày. Thu gom rác vào ca tối => Vận chuyển đến nơi tập kết của công ty vệ sinh môi trường vào ca sáng 1 lần/ngày.

Khu vực chứa rác thải: Vệ sinh khu vực để thùng rác và khử mùi 1 lần/ngày. Rửa sàn, thùng rác, tường và khử trùng – mùi 1 lần/ngày.

2. Tiêu chuẩn chăm sóc cây xanh

2.1. Định mức nhân sự theo mật độ cây xanh:

  • Đối với thảm cỏ, hoa, cây bụi thông thường bố trí 1 nhân công/80-100m2.
  • Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa,…)
  • Đối với cây bóng mát là 1 nhân công/60-100m2

Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa chồi phụ, cành chết, gia cố cọc chống,…)

2.2. Tần suất chăm sóc:

Thảm cỏ: Nhặt rác, lá khô, cỏ dại trên thảm cỏ để đảm bảo các thảm cỏ luôn sạch rác và cỏ dại 1 lần/ngày. San lấp những vị trí cỏ bị hư, lồi lõm đảm bảo mặt cỏ luôn phẳng 1 lần/ngày. Nhặt sạch sỏi, đá có đường kính lớn hơn 2cm lộ trên bãi cỏ 1 lần/ngày. Tưới nước 1 lần/ngày. Cắt cỏ và thu gom vào nơi quy định 1 lần/tháng. Bón phân cho cỏ, phun thuốc nếu phát hiện sâu bệnh 3 lần/năm. Cắt thảm cỏ 1 lần/tháng tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của thảm cỏ có thể tăng tần suất thực hiện: Chiều cao tiêu chuẩn thảm cỏ 7 – 10cm phải dùng máy cắt cỏ phẳng đẹp thẩm mỹ tùy thuộc vào địa hình, các gốc bồn cây, viền mép phải chặt viền thẩm mỹ.

Cây bụi, cây có tán tròn: Cắt tỉa, tạo tán 1 lần/tháng. Tưới nước 1 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh  lần/ngày. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng. Bón phân định kỳ 3 lần/năm.

Cây bóng mát: Cắt tỉa cành khô, cành sâu bệnh, cành um tùm 1 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh 1 lần/ngày. Bón phân định kỳ 3 lần/năm. Phun thuốc sâu 1 lần/tháng. Tưới nước 1 lần/ngày. Cọc chống 1 lần/ngày. Thường xuyên kiểm tra nếu phát hiện cọc chống bị hư hỏng, lung lay phải xử lý kịp thời. Trong trường hợp có nhân tố khác tác động làm hỏng cọc chống phải báo kịp thời để trình phương án xử lý.

Cây hàng rào, cây viền, bồn cây: Vệ sinh rác, cỏ dại, tưới nước 1 lần/ngày. Cắt tỉa viền bồn cây, tạo tán, tạo hình cho phẳng hoặc theo yêu cầu 1 lần/tháng. Bón phân 1 lần/tháng. Phun thuốc sâu 3 lần/năm.

Giàn hoa hồng leo: Tưới nước 1 lần/ngày. Nhặt lá vàng, cắt tỉa lá xấu, trồng dặm cây chết 1 lần/tháng. Bón phân 2 lần/tháng. Phun thuốc phòng bệnh 3 lần/tháng. Buộc đan ngọn hồng leo vào giàn 1 lần/ngày tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của cây.

Hoa hồng cổ, hoa hồng bụi: Tưới nước 1 lần/ngày. Xới đất, cắt tỉa lá vàng, hoa tàn, cành khô héo 1 lần/ngày. Bón phân 2 lần/tháng. Phun thuốc phòng bệnh 3 lần/tháng. Chống giàn cây 1 lần/ngày kiểm tra thường xuyên nếu phát hiện cọc chống bị hỏng bổ sung ngay, chất liệu cọc có thể dùng thanh tre nhỏ chịu lực thẩm mỹ, tùy theo từng cây.

3. An ninh

Tùy vào quy mô và công năng của mỗi dự án sẽ có phương án cụ thể, trên nguyên tắc bảo vệ 24/24h, thực hiện tuần tra các khu tiện ích xung quanh dự án như bể bơi, sân tenis, lõi khu biệt thự, nhà điều hành….

4. Camera

Tại các tuyến đường, các khu vực bố trí camera quan sát được toàn bộ các căn nhà ở và không có góc khuất hay điểm mù. Thời gian lưu tối thiểu 2 tháng.
(Số lượng camera được lên phương án cụ thể theo từng thiết kế cụ thể của các dự án đảm bảo nguyên tắc trên)

Nhân viên trực: Nhân viên an ninh trực camera tại phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc quy mô cụ thể với từng dự án.

5. Hệ thống kỹ thuật

5.1 Tần suất bảo trì bảo dưỡng định kì: hệ thống PCCC, …

Hệ thống điện: Trạm biến áp (chỉ kiểm tra sơ bộ an toàn bên ngoài vì TBA thuộc điện lực quản lý) 1 lần/năm. Phòng hạ thế tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù 1 lần/quý. Hệ thống tiếp địa 1 lần/6 tháng. Hệ thống chống sét 1 lần/6 tháng. Hệ thống cấp điện hạ thế (sau TBA) bao gồm đường dây ngầm, dây nổi, tủ điện phân phối,… 1 lần/quý. Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn 1 lần/quý. Chiếu sáng khu công cộng 1 lần/quý. Máy phát điện 1 lần/tháng.

Hệ thống cấp thoát nước: Trạm bơm chuyển bậc 1 lần/quý. Hệ thống rãnh thoát ngoài nhà 1 lần/quý. Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng 1 lần/tháng.

Hệ thống PCCC: Ống cấp, trụ nước (kiểm tra cảm quan, thuộc PCCC cấp Tỉnh quản lý) 1 lần/quý. Thiết bị chữa cháy cầm tay 1 lần/quý.

Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát 1 lần/tháng.

Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm 1 lần/quý. Vệ sinh các bơm lọc, phin lọc, bầu lọc 1 lần/tháng. Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất 1 lần/tháng. Vệ sinh bể cân bằng 1 lần/quý. Thay nước bể bơi trước mùa bơi 1 lần/năm.

Xây dựng cơ bản: Kẻ vẽ, sơn lại vạch hướng dẫn giao thông 1 lần/6 tháng. Bảo dưỡng gờ chặn xe ô tô 1 lần/quý. Bảo dưỡng, thay thế gạch ốp, lát bị vỡ trên sân, vỉa hè khu ngoại cảnh 1 lần/quý.

5.2 Thời gian thực hiện bảo trì bảo dưỡng: Tùy vào từng loại thiết bị bảo dưỡng, và đặc điểm mỗi dự án, sẽ có quy định cụ thể trong quy trình tác nghiệp chi tiết.

5.3 Phòng ngừa, khắc phục sự cố: Bộ phận kỹ thuật có mặt tại nơi được thông báo sau từ 5 – 15 phút tùy vào vị trí xảy ra sự cố.

5.4 Thời gian khắc phục sự cố

Đối với sự cố nhẹ: khắc phục trong 5 đến 30 phút kể từ khi có mặt tại địa điểm xảy ra sự cố.

Sự cố nhẹ là những sự cố: Không gây thiệt hại hoặc gây thiệt hại nhưng không đáng kể. Có thể khắc phục tại chỗ hoặc thời gian khắc phục ít. Không tốn vật tư tiêu hao hoặc tốn những vật tư tiêu hao nhỏ như băng dính, ốc vít……

Đối với sự cố nặng: thời gian khắc phục > ½ ngày.

Sự cố nặng là những sự cố: Gây thiệt hại lớn. Không thể khắc phục trong thời gian ngắn.Tốn nhiều vật tư tiêu hao.

5.5 Phương án dự phòng khi không xử lý được sự cố

Trong trường hợp mất điện do hỏng đột xuất ngoài phạm vi dự án hoặc nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng hoặc do cháy tủ điện tổng à không có phương án dự phòng. Buộc phải chờ đưa thiết bị đi sửa chữa hoặc mua mới. Về thời gian cụ thể, sẽ xây dựng cho từng dự án.

5.6  Hệ thống điện dự phòng

Khi mất điện lưới: tự động kích hoạt thông thường từ 15 – 30 giây. Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: chiếu sáng giao thông & sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước chuyển bậc, barrier, …).

Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị và sự ổn định của điện lưới trước khi chuyển đổi sang điện lưới, từ 5 -15 phút.

 II. Đào tạo

Tổ chức đào tạo, kiểm tra đánh giá nhân sự phục vụ quản lý vận hành Khu nhà nắm được chính xác, đầy đủ tiêu chuẩn và mong muốn của Chủ đầu tư cũng như kiểm tra thực tế công tác vận hành.

PHẦN III: PHÍ BẢO TRÌ TẠI CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ Ở THẤP TẦNG MANG THƯƠNG HIỆU VIMEFULLAND THEO TIÊU CHUẨN SAVILLS VIỆT NAM

 Căn cứ Điều 108 Luật nhà ở số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư: 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 của Bộ xây dựng, quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Pháp luật, Vimefulland đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư dự án và Savills Việt Nam đã thống nhất về việc nộp phí bảo trì, sử dụng phí bảo trì đối chung cư cao tầng và nhà ở thấp tầng như sau:

  1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
  2. Chủ đầu tư dự án sẽ mở một tài khoản thanh toán tại một ngân hàng (từng dự án sẽ có tên ngân hàng, số tài khoản cụ thể và thông báo cho khách hàng) và đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
  3. Trong thời gian Phí bảo trì do Chủ đầu tư đang tạm quản lý: cứ 3 tháng một lần, Chủ đầu tư sẽ thông báo về việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và khoản kinh phí bảo trì còn lại tại bảng thông tin chung đặt tại sảnh cư dân.
  4. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó và nhà ở thấp tầng đó.
  5. Để đảm bảo cho quá trình hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo trì hệ thống kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan…. trước khi bàn giao nhà cho cư dân, Vimefulland và chủ đầu tư dự án đã thống nhất thuê Savills Việt Nam là đơn vị độc quyền tư vấn hoàn thiện hệ thống đối với tòa nhà chung cư cao tầng thời gian tư vấn tối đa là 8 tháng và nhà ở thấp tầng thời gian tư vấn tối đa là 6 tháng. Kinh phí tư vấn hoàn thiện hệ thống trả cho Savills Việt Nam do Chủ đầu tư chi trả.
  6. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, Chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

Như vậy, có thể thấy rằng, xây dựng các khu dân cư, đô thị mới văn minh là một việc không hề đơn giản, đòi hỏi trách nhiệm không chỉ từ các cơ quan chức năng trong việc ban hành đồng bộ các quy định, chế tài quản lý chung cư, nhà ở thấp tầng; từ Chủ đầu tư trong việc tuân thủ và nghiêm túc trong đầu tư và vận hành dự án; và cần nhất là thái độ và ứng xử của người dân, bởi sau cùng người dân mới là các nhân tố quyết định môi trường sống của các tòa nhà chung cư cao tầng và khu nhà ở thấp tầng.